Invertir en Dividendos Vs Invertir en Inmuebles

invertir en dividendosHoy pretendo hacer una pequeña comparación entre la estrategia de invertir en dividendos, de la que soy partidario, y la estrategia tradicional en España que sería la inversión en inmuebles.

Invertir en Inmuebles

Me voy a centrar única y exclusivamente en la compra y alquiler de viviendas. Para ello voy a utilizar un precio medio de compra de 1623€/m² y un precio medio de alquiler de 7’01€/m² (Datos obtenidos de Precio Medio Vivienda en España y Precio Medio Alquiler en España).

Para una vivienda de 75m² tendríamos un precio de compra de 121.725€ y un alquiler mensual de 525’75€.

Con estos datos, se puede realizar el siguiente análisis:

  • Rentabilidad teórica anual = (525’75×12)/121.725 = 5’18%.
  • A esa rentabilidad habría que descontarle los siguientes gastos:
    • Intereses hipoteca: en la gran mayoría de los casos será necesario solicitar una hipoteca para comprar una vivienda. Desde mi punto de vista este es un gran inconveniente. Una hipoteca, por lo general, supone estar endeudado una gran parte de tu vida, y, precisamente por tratarse de una deuda a largo plazo, los intereses que se acaban pagando por una hipoteca suelen ser muy elevados y pueden suponer un sobrecoste de más del 50% sobre el precio original de la vivienda.
    • Gastos Compra: además del importe de la vivienda, existen otros gastos asociados a la compra de la misma como pueden ser: gastos de escritura, impuesto de transmisiones patrimoniales (si aplica), impuesto sobre actos jurídicos documentados, honorarios del notario, gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, … Todos estos gastos pueden suponer un sobrecoste adicional de un 10% sobre el precio de la vivenda.
    • Impuestos: adicionalmente, existen una serie de impuestos que se pagan de forma periódica, generalmente cada año. Estos impuestos incluyen el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) o las tasas de basura.
    • Gastos de Comunidad: también se trata de un gasto recurrente que se suele pagar cada mes.
    • Mantenimiento de la vivienda: por último, el simple uso de una vivienda produce un deterioro y desperfecto de la misma que conlleva una serie de gastos en reparaciones y mantenimiento de la misma.
    • Si tenemos en cuenta todos estos gastos está claro que la rentabilidad real estará muy por debajo de ese 5’18%.
  • Inversión Inicial Elevada: esto hace que la inversión no esté al alcance de todos los bolsillos y que sea necesario un gran desembolso inicial para empezar a obtener rendimiento de la inversión.
  • Generación de ingresos mensuales: una vez alquilada la vivienda, esta genera un ingreso regular y recurrente cada mes.
  • Actualización de ingresos con el IPC: los contratos de alquiler suelen incluir una actualización de la renta con el IPC anual. Esto permite al propietario no perder poder adquisitivo con el incremento del precio de la vida.
  • Revalorización de la vivienda: aunque no se trata de una norma escrita que se deba cumplir si o si, a largo plazo, lo normal es que la vivienda se revalorice y se pueda obtener rentabilidad adicional en caso de ser necesaria la venta.
  • Riesgos: los principales riesgos que se corren son:
    • Posibilidad de devaluación del inmueble.
    • Riesgo de impago del inquilino: este riesgo es muy importante ya que toda la rentabilidad depende de que el inquilino pague religiosamente el alquiler.
    • Tener el piso vacío: otra forma de no obtener rentabilidad es no encontrar un inquilino dispuesto a pagar el alquiler.
    • Mal inquilino: además de un inquilino que no pague, podemos tener la mala suerte de encontrar un inquilino que provoque desperfectos en la vivienda. En este caso, además de no generar ingresos, se estarían produciendo gastos adicionales.

Invertir en Dividendos

Para el caso de invertir en dividendos también voy a usar datos históricos de la bolsa española.

  • La rentabilidad por dividendo histórica del Ibex en los últimos 20 años es de un 3’5%.
  • No todas las empresas del ibex dan dividendo por lo que la rentabilidad anterior se puede mejorar únicamente centrándonos en las empresas que si reparten dividendo.
  • Por supuesto, la rentabilidad por dividendo de nuestra cartera estará ligada al precio de compra de nuestras acciones y no a la cotización en cada momento. Por lo tanto, los precios de compra serán determinantes a la hora de mejorar o empeorar ese 3’5% teórico.
  • A los precios de compra habrá que sumar el gasto en comisiones que nos aplique nuestro broker. Este gasto suele ir en función del volumen de la compra y debería estar por debajo del 1%.
  • No se necesita una gran inversión inicial: a diferencia de la compra de una vivienda, no se necesita una gran cantidad de dinero para invertir en dividendos. Este punto es muy importante por los siguientes motivos:
    • No nos obliga a solicitar una hipoteca y apalancarnos durante muchos años.
    • Se empieza a obtener rentabilidad incluso con cantidades muy pequeñas. Esto facilita el efecto del interés compuesto para que nuestros ingresos crezcan cada vez más rápido.
    • Nos permite diversificar la compra de las acciones.
      • Podemos diversificar temporalmente: esto nos permite minimizar el riesgo de comprar todas las acciones de una empresa en un momento de burbuja y promediar nuestros precios medios de compra para mejorar la rentabilidad.
      • Podemos diversificar en empresas: podemos comprar acciones de distintas empresas para minimizar el riesgo en caso de quiebra o deterioro de alguna de ellas.
      • La diversificación en el negocio inmobiliario también sería posible comprando distintas viviendas en distintas localidades pero, en este caso, la inversión necesaria estaría al alcance de muy pocas personas.
  • Dividendos Crecientes: la estrategia de invertir en dividendos se basa en invertir en empresas con un histórico de crecimiento anual en los dividendos entregados. De esta forma nuestro poder adquisitivo no se verá mermado con el incremento del precio de la vida.
  • Generación de ingresos irregular: probablemente este sea el único punto que creo que supone una desventaja respecto a la inversión inmobiliaria. En este caso el pago de dividendos por las empresas no es mensual y, habrá meses con mejores ingresos que otros.
  • Revalorización de la cartera: de nuevo, mirando datos históricos, vemos que desde 1991 hasta 2014 el ibex se ha revalorizado una media de una 10% anual.
  • Riesgos:
    • Comprar en máximos de una burbuja: en este caso, cuando se pinche la burbuja, lo más probable es que las rentabilidades obtenidas por dividendos sean muy bajas. Este riesgo se minimiza con la diversificación temporal de las compras.
    • Cancelación o disminución del dividendo de nuestras empresas: si las empresas de nuestra cartera cancelan o disminuyen el dividendo nuestros ingresos se verán seriamente afectados. De nuevo, este riesgo se minimiza con una buena diversificación en empresas, sectores y mercados.
    • Deterioro o quiebra de nuestras empresas: en este caso, además de no ingresar los dividendos correspondientes, lo más probable es que nuestra inversión inicial haya perdido la gran parte de su valor. De nuevo, se minimiza este riesgo con una buena diversificación en empresas, sectores y mercados. También se deben estudiar los resultados de las empresas de nuestra cartera para detectar posibles deterioros permanentes y poder vender nuestras acciones lo antes posible para rotar la empresa por otra distinta.
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